Asiasana-arkisto: kustannusvaikutus



Kohtuuhintaista asuntotuotantoa monipuolistamalla kohteita

Ifa Kytösaho

Kohtuuhintaista asuntotuotantoa monipuolistamalla kohteita

Kirjoittaja on Helsingin kaupungin asuntotuotantotoimiston kehittämispäällikkö. Työskennellyt asuntorakentamisen kehittämisen parissa Helsingin kaupungilla vuodesta 2000 lähtien.

Suuremman hintakirjon voisikin ehkä toteuttaa toisin. Ei niin, että lasketaan koko hankkeen laatutasoa, vaan toteutetaan yhteen ja samaan kohteeseen suurempi kirjo tuotteita.

Uusi nuori sukupolvi uskoo talouden teorioihin: kysynnän ja tarjonnan lakiin. Teorian mukaan asuntotarjontaa lisäämällä asuntojen hinnat saadaan kohtuullistumaan. Teoria toimii, mutta vain jos tarjontapuolella ei ole varaa odottaa parempia aikoja. Kysyntäpoolin muodostavat kuluttajat eivät hevillä siirry elämään ilman asuntoa, mutta tarjontapuolella toimivilla rakennusliikkeillä on varaa odottaa parempia aikoja tai siirtää tuotantoa sinne, missä tuotot ovat parempia.

Samoin nuori polvi on valmis tinkimään asumisväljyydestä. Itse opin opiskelu- ja suunnitteluaikoinani laadunvartijaksi: normiuskolliseksi tuottajaksi, jonka ammattitaitoa on suunnitella ja suunnitteluttaa käyttökelpoisia ja käyttökelpoisuutensa säilyttäviä asuntoja. Professori Hannu Huttusen suuhun laitan lohkaisun, jonka mukaan asuntojen esteettömyysongelmat ratkaisivat lisäämällä väljyyttä 10 prosenttia. Tämä on täydessä ristiriidassa minimiasuntokehitystä ihannoivan suuntauksen kanssa, jossa palkintoja jaetaan tuotteelle, joka perustuu esteelliseen parveen ja lattiapinta-alan minimointiin (Saton minimiasunto).

Myös urakoitsija ymmärtää ison kysynnän mahdollistavan korkeamman hintatason. Rakennuttaja, joka kysytyllä paikalla laskee laatutasoa, riskeeraa saavansa samanhintaisen urakkatarjouksen kuin korkeammastakin laadusta olisi saanut. Pahimpana vaihtoehtona on että laadun lasku päätyy vain rakentajan katteisiin. Se ei kait liene kuitenkaan tavoitteellista.

Suuremman hintakirjon voisikin ehkä toteuttaa toisin. Ei niin, että lasketaan koko hankkeen laatutasoa, vaan toteutetaan yhteen ja samaan kohteeseen suurempi kirjo tuotteita. Asuntokohteissa on tyypillistä jyvittää asuntojen osakkeiden kustannuksia huoneistokoon ja sen mukaan missä kerroksessa asunto sijaitsee niin että halutummat ylimmät kerrokset ovat kalliimpia.

Tein taannoin tarkastelun kilpailijoiden käyttämistä jyvityksistä. Näytti siltä että käytetty kokonaisjyvityshaarukka liikkui välillä + 30 % ja -20 %. Jyvitys sisälsi sekä ylimpien kerrosten että pienempien asuntojen hintojen painottamiset. Tätä jyvittämistä voisi kehittää vielä jyrkemmäksi. Ylimmät kerrokset ovat suosituimpia, välikerrosten välillä eroa ei välttämättä synny kovinkaan paljoa, mutta alinta kerrosta arvostavia onkin sitten jo vähemmän. Ja pienemmät asunnot ovat suositumpia kuin isommat.

Männä vuosina teimme tarkastelun eri kokoisten asuntojen kustannusvaikutuksista. Sen mukaan 4h+k 88 m2 jokainen neliö on kustannuksiltaan neljänneksen halvempi kuin 37 neliöisen yksiön. Näin ollen jo pelkkä asuntokokoon perustuva jyvityshaarukka tulisi olla tuon 25 %:n suuruinen. Yksinkertaistaen tämä tarkoittaa siis sitä, että pelkkiä yksiöitä sisältävän kohteen kokonaiskustannukset ovat 25 % kalliimmat kuin kohteen, jossa on pelkkiä 4h+k -asuntoja. Eli, jos kaikki tinkivät asuntojen kokonaiskoosta, keskikustannus nousee.

Teimme vuoden 2015 keväällä kustannustarkastelun kattokerrosten terassiasuntojen kustannusvaikutuksesta. Kustannusvaikutukseksi laskimme hyvinkin 145 prosenttia keskineliöhinnasta, kun tarkastelussa huomioitiin hissin käyttökustannusten jako eri kerrosten asunnoille sen hyödyn mukaan mitä hissi kullekin kerrokselle tarjoaa sekä esteettömästi saavutettaviksi suunniteltujen terassien rakenteista aiheutuvat kustannukset täysimääräisesti niin että myös toiseksi ylimmän kerroksen korkeampi kerroskorkeus jyvitettiin ylimmälle kerrokselle. Jakona tässä käytettiin lain määrittelemään vanhaan rakennukseen lisättävän hissin kustannusjakoa, jossa ensimmäisen kerroksen osuus kustannuksista on 1/n, toisen kerroksen 2/n, jne, kun n on hissin palvelemien kerrosten lukumäärä. Tämä 45 % ei vielä ota lankaan kantaa ylimmän kerroksen tarjoamiin parempiin näkymiin tai valoisuuteen. Tässä olisi varaa tiukempaankin jyvitykseen. Toisaalta mikäli yläkerroksissa ei ole mitään erikoisratkaisuja, jokaisen lisää rakennetun kerroksen osuus perustuksista vähenee ja pelkällä kustannustarkastelulla arvottaen ylimpien kerrosten tulisi olla halvimpia. Ylimpien kerrosten asumismukavuuteen ja arvostukseen liittyvä kysynnän suuruus tulee siksi tässäkin ottaa huomioon.

Pienten asuntojen ja yläkerrosten asuntojen vastapainoksi kohteeseen voitaisiin pelkästään jyvityksiä muuttamalla toteuttaa aiempaa kohtuuhintaisempia asuntoja. Heikkoutena tässä mallissa on kuitenkin se, että samalla meidän tulisi hyväksyä taloyhtiöitä, joissa on kovin laaja kirjo erilaisia asuntoja ja asukkaita. Jotta tällainen toimii käytännössä, kohteen koko tulee olla melko iso ja samalla ehkä menetetään jotain siitä, mitä tarkoittaa naapuruus. Silti tällainenkin tapa sekoittaa voisi olla kokeilemisen arvoista.

LÄHDE: ATT:n kustannustarkastelut

 

facebooktwittergoogle_pluspinterestlinkedinmail