Asiasana-arkisto: laatu



Kohtuuhintaista asuntotuotantoa monipuolistamalla kohteita

Ifa Kytösaho

Kohtuuhintaista asuntotuotantoa monipuolistamalla kohteita

Kirjoittaja on Helsingin kaupungin asuntotuotantotoimiston kehittämispäällikkö. Työskennellyt asuntorakentamisen kehittämisen parissa Helsingin kaupungilla vuodesta 2000 lähtien.

Suuremman hintakirjon voisikin ehkä toteuttaa toisin. Ei niin, että lasketaan koko hankkeen laatutasoa, vaan toteutetaan yhteen ja samaan kohteeseen suurempi kirjo tuotteita.

Uusi nuori sukupolvi uskoo talouden teorioihin: kysynnän ja tarjonnan lakiin. Teorian mukaan asuntotarjontaa lisäämällä asuntojen hinnat saadaan kohtuullistumaan. Teoria toimii, mutta vain jos tarjontapuolella ei ole varaa odottaa parempia aikoja. Kysyntäpoolin muodostavat kuluttajat eivät hevillä siirry elämään ilman asuntoa, mutta tarjontapuolella toimivilla rakennusliikkeillä on varaa odottaa parempia aikoja tai siirtää tuotantoa sinne, missä tuotot ovat parempia.

Samoin nuori polvi on valmis tinkimään asumisväljyydestä. Itse opin opiskelu- ja suunnitteluaikoinani laadunvartijaksi: normiuskolliseksi tuottajaksi, jonka ammattitaitoa on suunnitella ja suunnitteluttaa käyttökelpoisia ja käyttökelpoisuutensa säilyttäviä asuntoja. Professori Hannu Huttusen suuhun laitan lohkaisun, jonka mukaan asuntojen esteettömyysongelmat ratkaisivat lisäämällä väljyyttä 10 prosenttia. Tämä on täydessä ristiriidassa minimiasuntokehitystä ihannoivan suuntauksen kanssa, jossa palkintoja jaetaan tuotteelle, joka perustuu esteelliseen parveen ja lattiapinta-alan minimointiin (Saton minimiasunto).

Myös urakoitsija ymmärtää ison kysynnän mahdollistavan korkeamman hintatason. Rakennuttaja, joka kysytyllä paikalla laskee laatutasoa, riskeeraa saavansa samanhintaisen urakkatarjouksen kuin korkeammastakin laadusta olisi saanut. Pahimpana vaihtoehtona on että laadun lasku päätyy vain rakentajan katteisiin. Se ei kait liene kuitenkaan tavoitteellista.

Suuremman hintakirjon voisikin ehkä toteuttaa toisin. Ei niin, että lasketaan koko hankkeen laatutasoa, vaan toteutetaan yhteen ja samaan kohteeseen suurempi kirjo tuotteita. Asuntokohteissa on tyypillistä jyvittää asuntojen osakkeiden kustannuksia huoneistokoon ja sen mukaan missä kerroksessa asunto sijaitsee niin että halutummat ylimmät kerrokset ovat kalliimpia.

Tein taannoin tarkastelun kilpailijoiden käyttämistä jyvityksistä. Näytti siltä että käytetty kokonaisjyvityshaarukka liikkui välillä + 30 % ja -20 %. Jyvitys sisälsi sekä ylimpien kerrosten että pienempien asuntojen hintojen painottamiset. Tätä jyvittämistä voisi kehittää vielä jyrkemmäksi. Ylimmät kerrokset ovat suosituimpia, välikerrosten välillä eroa ei välttämättä synny kovinkaan paljoa, mutta alinta kerrosta arvostavia onkin sitten jo vähemmän. Ja pienemmät asunnot ovat suositumpia kuin isommat.

Männä vuosina teimme tarkastelun eri kokoisten asuntojen kustannusvaikutuksista. Sen mukaan 4h+k 88 m2 jokainen neliö on kustannuksiltaan neljänneksen halvempi kuin 37 neliöisen yksiön. Näin ollen jo pelkkä asuntokokoon perustuva jyvityshaarukka tulisi olla tuon 25 %:n suuruinen. Yksinkertaistaen tämä tarkoittaa siis sitä, että pelkkiä yksiöitä sisältävän kohteen kokonaiskustannukset ovat 25 % kalliimmat kuin kohteen, jossa on pelkkiä 4h+k -asuntoja. Eli, jos kaikki tinkivät asuntojen kokonaiskoosta, keskikustannus nousee.

Teimme vuoden 2015 keväällä kustannustarkastelun kattokerrosten terassiasuntojen kustannusvaikutuksesta. Kustannusvaikutukseksi laskimme hyvinkin 145 prosenttia keskineliöhinnasta, kun tarkastelussa huomioitiin hissin käyttökustannusten jako eri kerrosten asunnoille sen hyödyn mukaan mitä hissi kullekin kerrokselle tarjoaa sekä esteettömästi saavutettaviksi suunniteltujen terassien rakenteista aiheutuvat kustannukset täysimääräisesti niin että myös toiseksi ylimmän kerroksen korkeampi kerroskorkeus jyvitettiin ylimmälle kerrokselle. Jakona tässä käytettiin lain määrittelemään vanhaan rakennukseen lisättävän hissin kustannusjakoa, jossa ensimmäisen kerroksen osuus kustannuksista on 1/n, toisen kerroksen 2/n, jne, kun n on hissin palvelemien kerrosten lukumäärä. Tämä 45 % ei vielä ota lankaan kantaa ylimmän kerroksen tarjoamiin parempiin näkymiin tai valoisuuteen. Tässä olisi varaa tiukempaankin jyvitykseen. Toisaalta mikäli yläkerroksissa ei ole mitään erikoisratkaisuja, jokaisen lisää rakennetun kerroksen osuus perustuksista vähenee ja pelkällä kustannustarkastelulla arvottaen ylimpien kerrosten tulisi olla halvimpia. Ylimpien kerrosten asumismukavuuteen ja arvostukseen liittyvä kysynnän suuruus tulee siksi tässäkin ottaa huomioon.

Pienten asuntojen ja yläkerrosten asuntojen vastapainoksi kohteeseen voitaisiin pelkästään jyvityksiä muuttamalla toteuttaa aiempaa kohtuuhintaisempia asuntoja. Heikkoutena tässä mallissa on kuitenkin se, että samalla meidän tulisi hyväksyä taloyhtiöitä, joissa on kovin laaja kirjo erilaisia asuntoja ja asukkaita. Jotta tällainen toimii käytännössä, kohteen koko tulee olla melko iso ja samalla ehkä menetetään jotain siitä, mitä tarkoittaa naapuruus. Silti tällainenkin tapa sekoittaa voisi olla kokeilemisen arvoista.

LÄHDE: ATT:n kustannustarkastelut

 

facebooktwittergoogle_pluspinterestlinkedinmail


Tiivistämisen logiikat

Panu Lehtovuori

Tiivistämisen logiikat

Kirjoittaja toimii yhdyskuntasuunnittelun teorian professorina Tampereen teknillisessä yliopistossa. Kuva: Hille Koskela.

Mitkä sitten ovat asukkaille ja vieraille hyvän ja taloudellisestikin tuottavan kaupunkirakenteen muut edellytykset – ne ”riittävät ehdot”?

Suomi on yhden totuuden maa. Nyt ”in” on kaupunkien tiivistäminen.

Anssi Joutsiniemi on kritikoinut tiivistämistä ja kaivannut suunnitteluun laadullisia tavoitteita. Paksuja pistetaloja ja ahdistavia keskikäytävätaloja toistavassa rakennusteollisuudessa onkin paljon vikaa. Huono asumisen laatu on ostajalle yhtä kallista kuin hyvä, kuten Aaro Artto SAFAn blogissa huomauttaa.

Mikä tiiveys on riittävää?

Mutta ei tiiveys ole turha tavoite. “Tiiviys on palveluiden ja tuottavuuden välttämätön, mutta ei riittävä ehto” Joutsiniemi (2015) kirjoittaa. Jos tiiveys on välttämätöntä, niin eikö sitä siis kannata tavoitella?

Kysymys on siitä, mikä tiiveys on riittävää – ja missä tiiveyteen kannattaa pyrkiä. Verkostomaisella kaupunkiseudulla on erilaisia alueita. Hyvän arkielämän kannalta olennaisissa keskuksissa ja naapurustoissa nykyistä tiiviimpi rakentaminen olisi ilman muuta etu.

Viitteitä mitoituksesta antaa Habitat III julkaisu (2015), jonka mukaan kaupunkien asukastiheyden pitäisi olla vähintään 150 asukasta hehtaarilla. Aukioihin, puistoihin ja katuihin Habitat ohjeistaa käyttämään puolet maa-alasta. Eurooppalaisten esimerkkien valossa tiheydet ovat tämän suuntaisia kaikkein urbaaneimmissa kaupunginosissa. Helsingin Ullanlinnan asukastiheys on täsmälleen 150 as / ha (Helsinki alueittain 2014).

Kaupunkikaava ehdottaa liian väljää rakentamista

Habitatin tavoitteilla 30% liike- ja palvelutilaa sisältävän alueen tehokkuus olisi 1,0. Tällöin asumisväljyydeksi on oletettu 35 huoneistoneliötä per henkilö. Jos puolet maasta on julkista tilaa, korttelitehokkuuden täytyy olla keskimäärin 2,0. (Lehtovuori & al. 2016)

Helsingin uudessa Kaupunkikaavassa kantakaupunkia jatkavan asuntovaltaisen alueen (A1) keskitiheys on 110 as / ha ja kaupunkibulevardien (C2) puolestaan 100 as / ha. Liiasta tiivistämisestä kritikoidun suunnitelman tavoitteet ovat liian alhaiset!

Kööpenhaminan Ørestadin aluetehokkuus on 1,0, Hampurin Hafenstadtin 1,3 ja Helsingin Jätkäsaaren 0,9. Jätkäsaaressa ollaan lähellä Habitat-lukuja, mutta alue on liian asuntovaltainen voidakseen toimia todella keskustamaisena kaupunginosana.

Kaupunkirakentaminen on kulttuuria

On totta, että tiiveys ei yksin takaa hyvää urbanismia. Mitkä sitten ovat asukkaille ja vieraille hyvän ja taloudellisestikin tuottavan kaupunkirakenteen muut edellytykset – ne ”riittävät ehdot”?

Historia voi antaa jonkin viitteen. Helanderin, Pakkalan ja Sundmanin Katajanokka-suunnitelma (1972) muistetaan retorisen kantakaupunkiin palaamisen alkuna. Suunnitelma oli aikanaan radikaali, sillä 1970-luvun alku oli metsiin puskettujen betonilähiöiden huippuaikaa.

Helander & co eivät ratsastaneet tiiveydellä, vaan päinvastoin pyrkivät pitämään entiselle telakalle tehtävän asuma-alueen tehokkuuden matalana estääkseen maanomistajien ylisuuret voitot. Nykysilmin katsottuna Katajanokan kärki on tylsän puoleinen ja turhan matalasti rakennettu, mutta suunnitelman taustalla joka tapauksessa oli arkkitehtonisia ideoita ja yhteiskunnallisia tavoitteita.

Tällaista kaupunkirakentamisen yhteiskunnallisiin ja kulttuurisiin merkityksiin liittyvää keskustelua kaipaan. Kaupunkirakentaminen on kulttuuria – ja taidettakin. Parhaimmillaan erilaiset ideat tuottavat erilaisia ympäristöjä ja myös kaivattuja innovaatioita.

 

Lähteet

Helsinki alueittain 2014.

Joutsiniemi, Anssi (2015): Kaupunkitalouden ja tiivistämisen tuska. Yhdyskuntasuunnittelu 2015:4, vol 53

Lehtovuori, Panu & al. (2016): Hiedanrannan kehittämisvisio. Tiivis ja intensiivisesti vihreä Tampere City West.

Tiiveydestä ja laadusta Guardian-lehdessä

 

 

 

facebooktwittergoogle_pluspinterestlinkedinmail


Normien purkua ja säästötalkoita

Aaro Artto

Normien purkua ja säästötalkoita

Kirjoittaja toimii osakkaana Arkkitehtityöhuone Artto Palo Rossi Tikka -toimistossa.

Todellisen haasteen muodostaa rakennusteollisuuden ja asuntotuottajien omaksuma normisto, joka ylittää tiukkuudessaan kaiken muun.

Vapaata sääntelemätöntä markkinataloutta edistävä ajatushautomo julkaisi raporttinsa, jossa koko kaavoitusjärjestelmä ja demokraattinen päätöksenteko maankäytön suunnittelussa asetettiin kyseenalaisiksi. Raportissa viitattiin Helsingin asuntotilanteeseen, vaadittiin sosiaalisen asuntotuotannon ja HITAS-järjestelmän purkamista sekä kaupungin maaomaisuuden luovuttamista yksityisomistukseen. Maankäyttö tulisi kilpailuttaa kevyen liikenteen väyliä myöten.

Normitko syynä kalliisiin asuntoihin?

Norminpurkutalkoita ja sääntelyn vähentämistä on tarjottu lääkkeeksi niin asuntopulaan kuin korkeisiin hintoihin kasvukeskuksissa. Sipilän hallituksen yritykset normien purkamiseksi ovat jääneet toistaiseksi retoriikan asteelle. Kaavavalitusoikeuteen puuttumisen oikeusoppineet ehtivät jo tyrmätä epädemokraattisena ja tehottomana yrityksenä nopeuttaa kaavoitusta.

Rakennusteollisuus on syyttänyt kaavoittajia korkeista kustannuksista ja julkaissut omat arvionsa. Asemakaavamääräyksiä hinnoiteltiin esteettömyysvaatimuksia ja väestönsuojia unohtamatta. Tasakatosta poikkeavat kattomuodotkin saivat oman hintalappunsa. Autopaikkanormit koettiin kalliiksi ja epäoikeudenmukaisiksi. Osa kustannuksista kun valuu autottomien maksettavaksi.

Mediassakin on vastustettu näkyvästi sääntelyä ja ohjailua. Asuntorakentamista leimaavan tylsyyden ja lähiömäisyyden on katsottu johtuvan rakentamismääräyksistä sekä liian tarkasti laadituista asemakaavoista. Arkkitehdit ovat saaneet osansa moitteista.

Home- ja sisäilmaongelmia kauhistellessa on tuotu esiin, että ne olisivat liian tiukkojen energiatehokkuusmääräysten seurausta. Yleisiin sisäilmaongelmiin on varmasti monia syitä. Rakennusaikaiset virheet, räntäsateessa vettyneet villat ja kiire ainakin pohjustavat tulevia ongelmia.

Normit joista ei puhuta

Rakennus- ja asemakaavamääräykset harvoin tuottavat vaikeuksia hyvästä lopputuloksesta haaveilevalle suunnittelijalle. Todellisen haasteen muodostaa rakennusteollisuuden ja asuntotuottajien omaksuma normisto, joka ylittää tiukkuudessaan kaiken muun.

Tuottajien käyttämän normiston tavoitteena ei ole korkea laatu vaan kustannussäästöt. Valita voi lamellin tai pistetalon välillä. Rakennuksiin ei haluta rungon sisäpuolisia parvekkeita vaan lasitetut parveketornit. Sänkkäreillä mennään ellei kaavassa parempaa vaadita. Julkisivujen rappaaminenkin on ylimääräinen työvaihe, jota ei kaivata. Lattiaan asti ulottuvat ikkunat ovat rakennuttajalle kauhistus kuten kaikki muutkin erikoisuudet. Tavallisesta poikkeavasta on tullut synonyymi tuhlaukselle.

”Mitä pienempiä asuntoja, sitä parempi koska sijoittajillehan nämä menevät”

Huonelukuun sidotut asuntojaukaumat laaditaan jopa puolen neliön tarkkuudella. Asunnoissa onkin luovuttu kaikista turhista hukkaneliöistä – kuten mainos kuuluu – paitsi saunoista. Mahdollisimman monia asuntoja syöttävässä porrashuoneessa ei saa olla turhaa väljyyttä tai koreutta. Kovan rahan maailmassa ei kaivata katutason liiketiloja eikä naapurikontakteihin houkuttelevia yhteistiloja.

Säästötalkoilla halvempia asuntoja?

Säästötalkoisiin osallistuneelle suunnittelijalle totuus paljastuu kun kohteen markkinointi alkaa. Vaikka kaikesta tingittiin, saatiin aikaiseksi ihan yhtä kallista kuin naapurikorttelissakin – ainakin jos neliöhintoja on uskominen!

facebooktwittergoogle_pluspinterestlinkedinmail